O que derruba
um laudo de avaliação
— e quase nunca é a metodologia.

Quando um laudo é questionado, a primeira suspeita costuma ser técnica: erro de homogeneização, fator mal aplicado, tratamento estatístico frágil.

Na prática, raramente é isso.

O que derruba um laudo são coisas mais banais — e é justamente por serem banais que passam despercebidas.

Seguir a norma é o mínimo, não o objetivo

A NBR 14.653 e a Resolução COFECI 1.066/2007 estabelecem o piso. Cumprir o piso não faz um laudo bom — faz um laudo aceitável.

O que diferencia é o que vem além: embasamento sólido, fundamentação clara, apresentação impecável. Um laudo que qualquer pessoa consiga abrir, entender o raciocínio e chegar sozinha à mesma conclusão.

O que não pode faltar na documentação

• Matrícula atualizada. Não a de dois anos atrás. Ela define o que exatamente está sendo avaliado.
• IPTU com valor venal, área construída e área do lote. Confronta as informações da matrícula e ancora o imóvel na realidade cadastral.
• Documentos particulares do proprietário, quando pertinentes ao caso.
• Fotos de todas as áreas. Não só a fachada. Uma foto ausente é uma dúvida que fica.

A apresentação comunica antes do conteúdo

Índice, numeração de seções, fotos com qualidade, organização visual — nada disso muda o valor apurado, mas muda como o valor é recebido. Quem abre um documento desorganizado desconfia do que está dentro antes de ler.

O laudo é a única coisa que fala por você quando você não está presente. Ele precisa ser autossuficiente.

Conhecer a região vale mais do que parece

Aqui está uma vantagem que o corretor tem e nem sempre percebe.

Um laudo precisa ser coerente com o mercado. Mesmo antes de montar a planilha, quem atua na região já tem noção do resultado que aquele imóvel deve apresentar. Se ao final a conta aponta para um valor muito distante disso, algo está errado — comparáveis mal escolhidos, fator indevido, área divergente.

Conferir antes é mais barato que explicar depois

A conferência — documentação, cálculos, formatação, coerência do resultado — consome tempo. Foi aí que percebi onde o trabalho se acumulava: não na análise, que exige julgamento profissional, mas na compilação de informações e nos cálculos manuais, refeitos a cada laudo.

Automatizar essa parte não torna ninguém melhor avaliador. Mas libera atenção para o que importa — e reduz a chance de um detalhe banal comprometer um trabalho tecnicamente correto.

Maurício Salomão é corretor de imóveis e avaliador (CRECI/SP 313681-F, CNAI 57363), atuando como perito avaliador junto ao TJ-SP. É o criador do MaxPTAM, sistema para elaboração de pareceres técnicos de avaliação mercadológica conforme a ABNT NBR 14.653 e a Resolução COFECI 1.066/2007.