O primeiro laudo
é o que decide.

Você fez o curso, tirou o CNAI, montou o currículo, se inscreveu como auxiliar da justiça e foi ao fórum se apresentar. Meses depois, chega a nomeação.

E aí começa a parte que ninguém te avisa: esse primeiro laudo vale mais que os próximos dez.

Por que a estreia pesa tanto

Um juiz nomeia perito baseado em pouca informação — currículo, disponibilidade, às vezes uma indicação do cartório. Ele está apostando em alguém que não conhece.

Quando o laudo chega, essa aposta é verificada. Não existe um sistema formal de avaliação de peritos. Existe memória. O diretor de cartório lembra de quem entregou no prazo. O juiz lembra de quem produziu um documento que resolveu a questão sem gerar impugnação. E lembra também de quem deu trabalho.

O que se avalia sem estar escrito

• Se o documento se explica sozinho. O juiz não é avaliador. Se ele precisa de esforço para entender como você chegou ao valor, o laudo falhou.
• Se o prazo foi respeitado. Perito que atrasa trava o processo.
• Se resistiu à impugnação. Quando o laudo se sustenta sozinho, você provou seu valor.
• Se a conclusão é defensável. Valor coerente com o mercado, metodologia clara, comparáveis bem escolhidos.

O paradoxo do começo

Quem já fez cinquenta laudos sabe onde costuma haver problema. Quem está no primeiro não tem esse repertório — e por isso confere tudo várias vezes, refaz cálculos, revisa a documentação item por item. Não por perfeccionismo, mas por não saber o suficiente para confiar na primeira versão.

O que reduz o risco da estreia

• Estruture antes de começar. Monte a lista de documentos e providencie tudo antes de escrever uma linha.
• Use sua leitura de mercado como verificação. Quando a conta aponta para longe do esperado, refaça o caminho.
• Não entregue no limite do prazo. Deixe margem para reler com a cabeça fria.
• Padronize. Estrutura consistente é mais fácil de conferir e mais difícil de contestar.

Por que construí uma ferramenta

A análise — escolher comparáveis, julgar fatores, interpretar o mercado — é o trabalho do avaliador e não se delega. Mas compilar informação, montar planilha, refazer conta, formatar documento e conferir tudo três vezes é trabalho mecânico que consome a atenção que deveria estar na análise.

O MaxPTAM nasceu disso: para que a parte repetitiva não roube o foco da parte que importa — e para que o primeiro laudo de alguém saia com o mesmo padrão do quinquagésimo.

Porque a estreia, essa, não tem repeteco.

Maurício Salomão é corretor de imóveis e avaliador (CRECI/SP 313681-F, CNAI 57363), atuando como perito avaliador junto ao TJ-SP. É o criador do MaxPTAM, sistema para elaboração de pareceres técnicos de avaliação mercadológica conforme a ABNT NBR 14.653 e a Resolução COFECI 1.066/2007.